전세보증보험 가입 조건과 보증료
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전세보증보험은 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 주택도시보증공사(HUG)가 대신 내주고 집주인에게 받아 가는 제도입니다. 전세보증보험 가입 조건 중 가장 많이 놓치는 것은 가입 시점입니다. 신규 계약은 잔금을 치르고 전입신고한 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전에만 가입할 수 있어서, 2년 계약이면 입주 후 1년 안에 들어야 합니다. 전세 3억 아파트를 2년 보증하면 보증료는 대략 79만원이고, 집주인 동의는 필요 없습니다. 조건과 계산을 아래에 정리했습니다.
언제까지 가입할 수 있나
신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 2분의 1이 지나기 전, 갱신 계약은 기존 계약 만료 1개월 전부터 갱신한 계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지입니다. HUG 전세보증금반환보증 상품개요에 적힌 보증신청 기한이며, 미분양관리지역처럼 기한이 늘어나는 특례가 따로 있습니다. 계약 형태나 상품 개정에 따라 조건이 달라질 수 있으니 신청 시점에 HUG의 최신 안내를 다시 확인하는 것이 좋습니다.
| 계약 | 기산일 | 마감 |
|---|---|---|
| 2년 신규 계약 | 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날 | 그날부터 1년이 되기 전 |
| 2년 갱신 계약 | 갱신 계약 시작일 | 갱신 시작일부터 1년이 되기 전 |
| 1년 계약 | 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날 | 6개월이 되기 전 |
입주 직후에 드는 것이 보장 기간이 가장 깁니다. 보증료는 보증받는 기간에 비례하므로 늦게 들수록 내는 돈은 조금 줄지만, 그만큼 보장 없이 지내는 기간이 길어지고 절반을 넘기면 가입 자체가 막힙니다. 계약 만료가 다가와서 불안해졌을 때는 이미 절반이 지나 가입 자체가 안 되는 경우가 대부분입니다.
전세보증보험 가입 조건에 맞는지 확인하는 세 가지
보증금이 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하여야 하고, 보증금이 주택가격의 90%에서 선순위 채권을 뺀 금액 안에 들어야 하며, 전입신고와 확정일자가 돼 있어야 합니다.
| 조건 | 기준 |
|---|---|
| 보증금 상한 | 수도권 7억원 이하, 그 외 5억원 이하 |
| 담보인정비율 | 보증금 + 선순위 채권이 주택가격의 90% 이내 |
| 주택가격 | 공시가격의 140%(아파트는 KB시세·감정가 등도 순서대로 인정) |
| 대항력·우선변제권 | 전입신고 + 확정일자 |
| 대상 주택 | 아파트, 오피스텔, 다세대·연립, 단독·다가구 등 |
주택가격을 공시가격의 140%로 보고 그 90%까지 인정하므로, 근저당이 없는 집이라면 보증금이 공시가격의 126% 이하일 때 가입됩니다. 이른바 126% 룰입니다. 공시가격 2억원 빌라면 보증금 2억 5,200만원까지, 공시가격 3억원이면 3억 7,800만원까지입니다. 등기부에 근저당이 있으면 그 채권최고액만큼 한도가 줄어듭니다.
보증료는 얼마나 드나
보증금 × 보증료율 × 보증기간입니다. HUG 보증료율은 보증금액 구간(1억원 이하, 1억원 초과 2억원 이하, 2억원 초과 5억원 이하, 5억원 초과), 주택 유형(아파트와 그 외), 부채비율(선순위 채권과 보증금을 합쳐 주택가격으로 나눈 값)에 따라 HUG 요율표 기준 연 0.097%에서 0.211% 사이입니다. 보증금이 클수록, 아파트가 아닐수록, 부채비율이 높을수록 요율이 올라갑니다.
| 조건 | 계산 | 보증료 |
|---|---|---|
| 아파트, 보증금 3억원, 2년, 부채비율 80% 이하(연 0.131%) | 3억원 × 0.131% × 2년 | 78만 6,000원 |
| 아파트, 보증금 2억원, 2년, 부채비율 80% 이하(연 0.124%) | 2억원 × 0.124% × 2년 | 49만 6,000원 |
| 아파트 외 주택, 보증금 3억원, 2년, 부채비율 80% 초과(연 0.197%) | 3억원 × 0.197% × 2년 | 118만 2,000원 |
2년에 79만원이면 달에 3만 3,000원꼴로 3억원을 지키는 셈입니다. 신혼부부, 다자녀, 한부모 가구 등은 HUG 보증료 할인 대상이고, 이와 별도로 국토교통부의 전세보증금반환보증 보증료 지원사업을 통해 보증금 3억원 이하이고 연소득이 청년 5,000만원, 청년 외 6,000만원, 신혼부부 7,500만원 이하인 무주택 임차인은 낸 보증료를 최대 40만원까지 돌려받을 수 있습니다(청년과 신혼부부는 전액, 그 외는 90%). 정부24 사업 안내 기준으로 2025년 3월 30일 이전 가입분은 30만원, 그 뒤 가입분은 40만원이 한도입니다.
집주인 동의 없이 신청하는 법
집주인 동의나 서명은 필요 없습니다. HUG 지사, 모바일HUG 앱, 위탁 은행 창구, 네이버와 카카오페이 같은 플랫폼에서 임차인이 혼자 신청합니다.
준비 서류는 확정일자가 찍힌 임대차계약서, 주민등록등본, 보증금 지급 증빙(계좌이체 내역 등), 부동산 등기사항증명서 정도이고, 앱으로 신청하면 등기부는 자동으로 조회됩니다. 심사에서 등기부의 선순위 채권과 주택가격을 확인해 위 전세보증보험 가입 조건을 통과하면 보증서가 나옵니다.
사고가 나면 어떻게 받나
계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 HUG에 보증 이행을 청구하고, HUG가 임차인에게 보증금을 지급한 뒤 집주인에게 받아 갑니다. 임차인은 집을 비워 주고 임차권등기 같은 절차에 협조하면 됩니다. 계약 만료 전에 집주인에게 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지해 둔 기록(문자, 내용증명)이 있어야 절차가 매끄럽습니다.
보증금처럼 큰돈을 지키는 제도로는 은행이 문을 닫았을 때 예금을 지켜 주는 예금자보호 1억원 기준도 함께 알아 둘 만합니다.
자주 묻는 질문
계약 절반이 지났으면 방법이 없나요?
원칙적으로는 HUG 신청 기한을 넘긴 것이라 접수되지 않습니다. 다만 미분양관리지역 특례처럼 기한이 다른 경우가 있으니 HUG에 내 조건을 먼저 확인해 보고, 안 된다면 계약을 갱신할 때 갱신 계약기간 기준으로 다시 절반 전까지 신청할 수 있으니 그때 바로 가입하는 것이 현실적인 방법입니다.
보증료는 한 번에 내나요?
가입할 때 보증기간 전체 보증료를 한 번에 냅니다. 중간에 이사를 가서 보증이 필요 없어지면 남은 기간만큼 환급 신청을 할 수 있습니다.
전세대출을 받았는데 따로 들어야 하나요?
은행 전세대출에 묶인 보증(전세금안심대출보증 등)은 대출금 상환을 보증하는 것이라 임차인 몫의 보증금 전체를 지켜 주지 않는 경우가 있습니다. 내 보증 종류가 무엇인지 은행에 확인하고, 반환보증이 아니면 따로 가입해야 합니다.
월세 보증금도 되나요?
됩니다. 보증금이 있는 월세 계약도 보증금 부분에 대해 같은 조건으로 가입할 수 있습니다.
이 글은 HUG 전세보증금반환보증 상품개요(보증신청 기한, 보증한도, 보증료율표)와 정부24의 국토교통부 보증료 지원사업 안내를 바탕으로 했고, 2026년 9월 2일 두 출처를 다시 대조해 3억원 예시의 요율 구간(2억원 초과 5억원 이하)을 바로잡았습니다. 보증료 계산은 HUG 요율표의 해당 구간을 적용한 예시이며, 실제 요율은 주택 유형과 부채비율 심사 결과에 따라 달라집니다.
