주담대 한도, 연봉 5000이면 얼마
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연봉 5,000만원이면 주담대 한도는 수도권에서 약 2억 5,000만원, 지방에서 약 3억 2,000만원까지 나옵니다(기존 빚 없음, 30년 변동금리 기준). 같은 연봉인데 지역마다 한도가 다른 이유는 스트레스 DSR이라는 제도 때문입니다. 이 숫자가 어떻게 나오는지, 기존 빚이 있거나 LTV에 걸리면 얼마나 줄어드는지 순서대로 정리했습니다.
DSR 40%면 1년에 얼마까지 갚는 걸로 보나
DSR(총부채원리금상환비율)은 1년 동안 갚는 모든 대출의 원금과 이자가 연소득에서 차지하는 비율입니다. 금융위원회 기준으로 총대출액이 1억원을 넘는 사람에게는 은행권 40%, 저축은행 같은 2금융권 50%가 상한으로 적용됩니다.
연봉 5,000만원에 은행권 기준을 대입하면 이렇게 됩니다.
- 1년에 갚을 수 있다고 보는 금액: 5,000만원 x 40% = 2,000만원
- 한 달로 나누면: 약 167만원
기존 빚이 하나도 없다면, 월 원리금이 이 선을 넘지 않는 범위까지 대출이 가능하다는 뜻입니다. 그런데 여기서 끝이 아닙니다. 은행은 이 계산에 실제 약정금리가 아니라 더 높은 금리를 넣습니다.
스트레스 DSR이 주담대 한도를 얼마나 줄이나
스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 가능성을 미리 반영해서, 한도를 계산할 때만 가산금리를 얹는 제도입니다. 매달 내는 이자에 붙는 것이 아니라 심사 단계의 계산에만 쓰입니다.
2026년 하반기에는 지역에 따라 적용 수준이 다릅니다. 수도권과 규제지역의 변동형 주담대에는 3단계가 적용되어 3.0%포인트가 더해지고, 지방 비규제지역은 2026년 12월 31일까지 2단계가 유지되어 0.75%포인트만 더해집니다.
실제 대출금리를 연 4%로 두고, 연봉 5,000만원에 30년 만기 원리금균등 조건으로 계산한 결과를 비교하면 다음과 같습니다.
| 구분 | DSR 계산에 쓰는 금리 | 계산상 한도 |
|---|---|---|
| 스트레스 금리를 더하지 않을 때 | 연 4.0% | 약 3억 4,900만원 |
| 지방 비규제지역 (변동형) | 연 4.75% | 약 3억 1,950만원 |
| 수도권, 규제지역 (변동형) | 연 7.0% | 약 2억 5,000만원 |
수도권 기준으로는 스트레스 금리 하나 때문에 계산상 한도가 1억원 가까이 내려가는 셈입니다.
이미 신용대출이 있으면 어떻게 되나
위 계산은 기존 대출이 전혀 없는 사람 기준입니다. 자동차 할부나 신용대출, 마이너스통장으로 이미 1년에 500만원을 갚고 있다면, 연간 한도 2,000만원 가운데 주담대에 쓸 수 있는 몫은 1,500만원으로 줄어듭니다. 같은 조건이면 대출 가능 금액도 대략 4분의 1이 깎이는 구조입니다.
특히 신용대출은 DSR을 계산할 때 적용되는 상환기간이 주담대보다 짧게 잡히는 경우가 있어, 잔액에 비해 한도를 크게 깎을 수 있습니다. 집을 알아보기 전에 집값보다 먼저 확인할 것은 지금 갖고 있는 대출의 연간 원리금 총액입니다.
DSR을 통과해도 LTV에 막힐 수 있다
DSR 계산에서 2억 5,000만원이 나왔다고 해서 그 금액이 보장되는 것은 아닙니다. 주담대에는 집값 대비 대출 비율을 제한하는 LTV와 주택가격 구간별 상한이 함께 적용되고, 이 중 가장 낮은 금액이 실제 한도가 됩니다.
2025년 10월부터 적용된 금융위원회 기준으로, 수도권과 규제지역에서 집을 사려는 목적의 주담대는 집값 구간에 따라 상한이 정해져 있습니다.
| 주택 시가 | 구입 목적 주담대 상한 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 최대 6억원 |
| 15억원 초과 25억원 이하 | 최대 4억원 |
| 25억원 초과 | 최대 2억원 |
여기에 규제지역의 무주택자와 처분조건부 1주택자에게는 LTV 40%도 적용됩니다. 예를 들어 규제지역에서 5억원짜리 집을 산다면 LTV 기준 한도는 2억원이므로, DSR 계산에서 2억 5,000만원이 나와도 실제로는 2억원에서 막히게 됩니다.
한도를 조금이라도 늘리는 현실적인 방법
- 신용대출부터 정리합니다. 기존 대출의 연간 원리금이 줄면 DSR 여력이 그만큼 돌아옵니다. 특히 신용대출은 산정 만기가 짧게 잡혀 잔액에 비해 한도를 크게 깎으므로, 같은 돈으로 빚을 줄인다면 신용대출부터 갚는 것이 계산상 유리한 경우가 많습니다.
- 금리 유형별 한도를 비교합니다. 스트레스 금리는 변동형에 가장 크게 반영되고, 혼합형이나 주기형처럼 금리가 일정 기간 고정되는 유형에는 상대적으로 작게 반영되는 구조입니다. 같은 은행이라도 상품 유형에 따라 계산되는 한도가 달라질 수 있으니, 금리 숫자와 함께 유형별 한도도 견주어 보는 것이 좋습니다.
- 만기 조정의 득실을 따집니다. 만기를 길게 잡으면 연간 원리금이 줄어 한도는 늘지만 총이자는 커집니다. 한도 확보가 목적인지 총비용 최소화가 목적인지에 따라 답이 달라집니다.
이미 대출을 받았고 금리를 낮추는 쪽이 고민이라면 중도상환수수료 계산과 갈아타기 손익을 참고하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
스트레스 금리만큼 이자를 더 내야 하나요?
아닙니다. 스트레스 금리는 대출 한도를 계산하는 단계에서만 쓰이고, 실제 이자는 약정금리대로 냅니다.
연봉이 오르면 한도도 그만큼 늘어나나요?
DSR 기준 연간 원리금 한도는 소득에 비례합니다. 연봉 7,000만원이면 2,800만원, 1억원이면 4,000만원까지 늘어납니다. 다만 LTV나 주택가격 구간별 상한이 먼저 걸리면 소득이 높아도 그 이상 받기 어려울 수 있습니다.
내 정확한 한도는 어디서 확인하나요?
이 글의 숫자는 비교를 위한 단순 계산입니다. 실제 주담대 한도는 소득 인정 방식, 기존 부채, 금리 유형, 금융회사별 심사 기준에 따라 달라지므로, 이용하려는 은행의 사전 심사로 확인하는 것이 가장 정확합니다.
이 글은 2026년 8월 기준 제도를 바탕으로 한 단순 계산 사례입니다. 제도와 금리는 수시로 바뀔 수 있으니 중요한 결정 전에는 금융회사와 금융당국의 최신 안내를 확인하시기 바랍니다.
